Was ist ein Bauherrenmodell
Mit einem Bauherrenmodell werden Anleger Miteigentümer einer Immobilie im geförderten Wohnbau. Man erwirbt dabei meist keine einzelne Wohnung, sondern Anteile an der Immobilie, die auch mit dem eigenen Namen versehen, im Grundbuch eingetragen werden.
Bei einem Bauherrenmodell wird entweder ein desolater Altbau erworben und auf Vordermann gebracht oder es wird ein Mietshaus neu errichtet.
Die Immobilien werden stets auch mit Fördermitteln der öffentlichen Hand saniert oder errichtet und anschließend langfristig vermietet.
An einem solchen Modell kann man sich im Miteigentum oder als Gesellschafter einer Kommanditgesellschaft beteiligen.
Durch die Kreditrückzahlungen der Miteigentümer und den Annuitätenzuschüssen - eine Art Wohnbau-Förderdarlehen, bei dem die einzelnen Fördergeber Zuschüsse zur Rückzahlung von Bankdarlehen leisten - wird das Fremdkapital zurückbezahlt.
Fördergeber können zum Beispiel Wohnfonds eines Bundeslandes sein. Mit der Fertigstellung der Immobilie fließen die Mieteinnahmen. Besonders interessant sind für Anleger in Bauherrnmodelle dabei die hohen Steuervergünstigungen.
Nach rund 20 Jahren ist die Immobilie im Schnitt abbezahlt und liefert fortan eine solide monatliche Zusatzrente oder Zusatzeinkommen.
Wer zum Projektstart seinen Anteil bar zahlt, profitiert natürlich vom ersten Tag der Vermietung in vollem Umfang von den Mieteinnahmen.
Die Aufgaben des Projektverantwortlichen
Der Koordinator des Projektes bietet den Investoren beim Bauherrenmodell ein Rundum-Sorglos-Paket, das meist folgende Punkte umfasst:
• die treuhändige Abwicklung des Kaufs
• die sofortige grundbücherliche Sicherheit in Form eines persönlich eingetragenen Miteigentümers
• Festpreisgarantie ohne Nachschusspflicht für die Herstellungskosten
• Unterstützung bei der Fremdfinanzierung für den Ankauf
• Kapitalgarantie für den Fall der Rückabwicklung
• komplette Projektabwicklung auf Projektdauer
• Management durch erfahrene Spezialisten in der ganzheitlichen Betreuung von Immobilien
• die jährlichen Unterlagen für die Steuererklärung
Welche steuerlichen Vorteile bieten Bauherrenmodelle?
1. Beschleunigte Abschreibung beim Bauherrenmodell
Beim Bauherrenmodell fallen in den ersten drei, vier Jahren hohe Kosten an, wenn auch noch keine Einnahmen fließen. So ist für Konzeption, Steuerberatung und Finanzierung für alle Miteigentümer viel Geld aufzubringen.
Diese Kosten werden aus steuerlicher Sicht als Verluste eingestuft und senken so die Einkommensteuer der Investoren.
Die Möglichkeit der beschleunigten Abschreibung der Herstellungskosten auf 15 Jahre macht Bauherrenmodelle zusätzlich interessant.
Zum Vergleich: normalerweise wird ein Gebäudewert auf knapp 67 Jahre verteilt abgeschrieben. Schon durch diese beiden Effekte kann eine Immobilienbeteiligung mit vergleichsweise geringer finanzieller Belastung aufgebaut werden.
Durch die begünstigte Abschreibung der Sanierungskosten verlängert sich jedoch die Spekulationsfrist von den üblichen 10 Jahren auf 15 Jahre.
2. Steuerfreie Mieteinnahmen
Die Mieteinnahmen bleiben beim Bauherrnmodell bis zur Rückzahlung des Fremdkapitals meist steuerfrei.
3. Werbungskosten geltend machen
Aufwendungen, die nicht zu den Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen zählen und keinen unmittelbaren Zusammenhang mit der Übertragung des Grundstücks haben, sind als Werbungskosten absetzbar.
Dazu gehören insbesondere Zinsen für Darlehen zur Finanzierung des Bauvorhabens und Kosten für die Steuerberatung, nach der Fertigstellung des Projekts.
4. Vorsteuerabzug bei Baukosten
Die Investition in Immobilien bietet auch die Möglichkeit des Vorsteuerabzuges bei den Baukosten. Voraussetzung ist, dass eine Vermietungsabsicht besteht, die Einkunftsquelle vom Finanzamt akzeptiert wird und eine umsatzsteuerpflichtige Vermietung erfolgt.
5. Je höher das wirtschaftliche Risiko, umso größer der Steuervorteil
Der Begriff des Bauherren ist zudem für die einkommenssteuerliche Behandlung von Anschaffungs- und Herstellungskosten, für die Umsatzsteuer und Grunderwerbsteuer relevant.
Gemäß der Bauherrenverordnung und den Einkommensteuerrichtlinien stehen besondere Steuerabsetzmöglichkeiten nur dem Steuerpflichtigen zu, der das mit der Herstellung und Instandsetzung verbundene wirtschaftliche Risiko trägt.
Ein solches trägt derjenige, der ein Gebäude auf eigene Rechnung und Gefahr herstellt oder instand setzt/(en lässt) und somit das Baugeschehen beherrscht. Als großer Bauherr ist man daher von Anfang an viel stärker in das Bauvorhaben eingebunden als der kleine Bauherr.
Trägt der Steuerpflichtige dieses Risiko nicht, sondern kauft sich in ein bereits fertig geplantes Bauprojekt ein, dann können sämtliche Aufwendungen lediglich im Rahmen der Normalabschreibung in Höhe von 1,5 Prozent jährlich geltend gemacht werden. In der Einkommenssteuer wird deshalb, abhängig vom ökonomischen Risiko, zwischen dem „großen" und „kleinen" Bauherren unterschieden.